Huurcommissie 2027: dit verandert er voor huurders

Op 29 september 2026 stemde de Eerste Kamer in met de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat de wet in op 1 januari 2027. De meeste wijzigingen gaan over de organisatie van de Huurcommissie zelf. Een aantal raakt huurders direct. Die zetten we hieronder op een rij, met wat je nu al kunt doen.

1. Gebreken meld je voortaan schriftelijk

Wil je huurverlaging omdat je verhuurder een gebrek niet oplost, zoals schimmel, lekkage of een kapotte verwarming? Dan moest je het gebrek altijd al eerst bij je verhuurder melden. Tot nu toe mocht dat ook mondeling, bijvoorbeeld aan de telefoon. Vanaf 2027 telt voor de Huurcommissie alleen nog een schriftelijke melding, dus een brief of een e-mail.

De reden: bij een mondelinge melding is achteraf moeilijk te bewijzen wat je wanneer hebt gemeld. Huurders werden daardoor soms niet-ontvankelijk verklaard, ook als ze wél op tijd hadden gemeld.

Na je melding geef je je verhuurder 6 weken om het gebrek te herstellen. Gebeurt er niets, dan kun je een zaak starten bij de Huurcommissie. Die regel blijft hetzelfde.

Wat je nu al doet: meld elk gebrek schriftelijk en bewaar een kopie, ook als je het al eens hebt gezegd. Dat is ook vóór 2027 de sterkste route. De Huurcommissie heeft er een modelbrief voor. Met de gebrekencheck van Huurzaken zie je of je recht hebt op huurverlaging, en hoeveel. Je brief staat dan meteen klaar, met de datum vanaf wanneer je naar de Huurcommissie kunt.

2. Sociale huurders kunnen een huurverhoging uit hun contract laten toetsen

Er zijn twee manieren waarop een verhuurder de huur jaarlijks kan verhogen:

• met een voorstel dat hij je elk jaar stuurt;
• op grond van een beding in je huurcontract: een afspraak dat de huur elk jaar stijgt, bijvoorbeeld met de inflatie.

Bij middenhuur en in de vrije sector kon je zo'n verhoging uit het contract al laten toetsen door de Huurcommissie. Bij sociale huur kon dat niet. Dat raakte bijvoorbeeld huurders van wie het contract van middenhuur of vrije sector is teruggevallen naar sociale huur: zo'n contract bevat vaak nog een beding.

Vanaf 2027 kunnen ook sociale huurders de Huurcommissie vragen of een huurverhoging uit hun contract klopt. De Huurcommissie toetst die aan de wettelijke maximale huurverhoging. Je moet zo'n verzoek indienen binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de verhoging.

Krijg je elk jaar een voorstel van je verhuurder? Dan verandert er niets. Je maakt dan zoals altijd vóór de ingangsdatum bezwaar bij je verhuurder. Met de huurverhogingscheck zie je of je verhoging boven het maximum ligt.

3. Geen huurverhoging zolang gebreken niet zijn opgelost

Heeft de Huurcommissie gebreken in je woning vastgesteld? Bij sociale huur met een jaarlijks voorstel mocht je verhuurder dan al geen huurverhoging doorvoeren zolang die gebreken niet waren opgelost. Vanaf 2027 geldt dat ook voor:

• een huurverhoging op grond van een beding in je contract bij sociale huur;
• een huurverhoging bij middenhuur.

De verhoging kan pas weer als jij en je verhuurder het erover eens zijn dat de gebreken zijn opgelost. Voor de vrije sector geldt deze regel niet, omdat je daar voor huurverlaging bij gebreken niet bij de Huurcommissie terechtkunt.

4. Meer tijd voor verzet: 6 weken in plaats van 3

Is je zaak eenvoudig, dan doet de voorzitter van de Huurcommissie soms een uitspraak zonder zitting. Dat heet een voorzittersuitspraak. Ben je het daar niet mee eens, dan kun je verzet aantekenen. Je zaak wordt dan alsnog op een zitting behandeld.

Daarvoor had je 3 weken. Dat bleek vaak te kort om de uitspraak te begrijpen en advies te vragen. Vanaf 2027 heb je 6 weken. De Huurcommissie zelf krijgt ook iets meer tijd voor zo'n uitspraak: 6 weken in plaats van 4.

Let op: kijk altijd naar de termijn die in je uitspraak staat. Die is leidend.

5. Klachten over het gedrag van je verhuurder: niet meer bij de Huurcommissie

Sinds 2019 kon je bij de Huurcommissie een klacht indienen over het gedrag van je verhuurder. Die procedure verdwijnt. In de praktijk werden de meeste van die klachten niet-ontvankelijk verklaard, en een gegronde klacht had geen gevolgen voor de verhuurder.

Waar kun je dan terecht?

• Huur je van een particuliere verhuurder? Dan kun je bij het meldpunt van je gemeente terecht, bijvoorbeeld bij intimidatie of discriminatie. De gemeente kan de verhuurder een waarschuwing, een dwangsom of een boete geven.
• Huur je van een woningcorporatie? Dan ga je naar de klachtencommissie van je corporatie.
• In beide gevallen kun je ook naar de rechter.

Gaat je klacht eigenlijk over achterstallig onderhoud, je huurprijs of je servicekosten? Dan kun je daarvoor wél bij de Huurcommissie terecht, met een eigen procedure.

6. Kleinere wijzigingen

• Servicekosten: heeft je complex een huurdersorganisatie? Dan moet je verhuurder het jaarlijkse overzicht van de servicekosten ook naar die organisatie sturen. Zo kan zij de afrekening voor alle bewoners controleren. Twijfel je zelf aan je afrekening? Doe de servicekostencheck.
• Zaak intrekken: de leges voor een huurder blijven € 25. Trok je je zaak in binnen 3 weken nadat je het onderzoeksrapport kreeg, dan kreeg je de helft daarvan terug. Voor huurders vervalt die teruggave.

Wat moet je nu doen?

Voor de meeste huurders verandert er weinig. Onthoud deze drie dingen:

1. Meld gebreken altijd schriftelijk en bewaar een kopie.
2. Staat er in je contract dat de huur elk jaar stijgt, en is het sociale huur? Dan kun je vanaf 2027 een te hoge verhoging laten toetsen, binnen 4 maanden na de ingangsdatum.
3. Krijg je een voorzittersuitspraak? Noteer meteen de datum waarop de termijn voor verzet afloopt.

Twijfel je over je eigen situatie? Het Juridisch Loket geeft gratis advies, en in sommige gemeenten kun je terecht bij een huurteam.