Gebreken check

Kapot, lek of schimmel? Betaal minder.

Repareert je verhuurder ernstige gebreken niet, dan kan je huur tijdelijk flink omlaag. Kies wat er mis is: je ziet hoeveel, wat je moet doen en je meldingsbrief staat klaar.

Zeer ernstigtot 20%bijv. geen toilet of douche
Ernstigtot 30%bijv. lekkend dak, veel schimmel
Overig ernstigtot 40%bijv. kapotte cv, geen warm water

Het percentage is wat je dan nog aan kale huur betaalt.

De check laadt…

Bang voor gedoe met je verhuurder?

Je kunt je recht halen zonder ruzie

Intimidatie is verboden. Dreigt je verhuurder je huurcontract te beëindigen, of je af te sluiten van gas, water en licht omdat je klaagt? Dat is intimidatie, en dat is verboden in de Wet goed verhuurderschap.
Een vast contract kan niet zomaar worden opgezegd. Je verhuurder heeft een goede reden nodig. Ga je niet akkoord, dan beslist de rechter, en tot die tijd mag je blijven wonen.
De gemeente kan het voor je oppakken. Elke gemeente heeft een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Daar kun je ook anoniem terecht. Bij een te hoge huur kan de gemeente de verhuurder een boete geven als hij de huur niet verlaagt.
Huur je van een woningcorporatie? Dan ga je met klachten over je verhuurder eerst naar de klachtencommissie van je corporatie.
Heb je een rechtsbijstandverzekering? Kijk in je polis of huurzaken gedekt zijn. Dan kan je verzekeraar je helpen.
Gratis advies krijg je bij het Juridisch Loket, en in sommige gemeenten bij een huurteam.

Bronnen: Volkshuisvesting Nederland: landelijke regels goed verhuurderschap (verbod op intimidatie); Rijksoverheid: mag mijn verhuurder de huur opzeggen?; Volkshuisvesting Nederland: gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap; Rijksoverheid: stappenplan woning huren (te hoge huur melden bij de gemeente).

Zo werkt huurverlaging bij gebreken

Een verhuurder moet gebreken aan de woning herstellen. Doet hij dat niet binnen 6 weken na je schriftelijke melding, dan kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. Dat gaat terug tot de eerste dag van de maand na je melding. Daarom is de melding de belangrijkste stap: zonder melding geen verlaging.

De Huurcommissie werkt met een vaste lijst van gebreken in drie categorieën, uit het Beleidsboek Gebreken. Heb je meerdere gebreken, dan telt het zwaarste.

Ook te veel huur of een te hoge verhoging?

Bij gebreken klopt de huur zelf vaak ook niet. Doe de puntencheck of check je huurverhoging. Zolang je huur om gebreken is verlaagd, mag de verhuurder hem trouwens niet verhogen.

Veelgestelde vragen

Hoeveel lager kan mijn huur worden bij gebreken?

De Huurcommissie kan de huur tijdelijk verlagen tot 20% (zeer ernstige gebreken, zoals geen toilet), 30% (ernstige gebreken, zoals lekkage door het dak of veel schimmel in de woonkamer) of 40% (overige ernstige gebreken, zoals een kapotte cv) van de kale huur. Bij minder ernstige gebreken kan het ook 60% of 80% zijn.

Lees meer: Schimmel in je huurwoning: wie is verantwoordelijk?

Vanaf wanneer geldt de lagere huur?

Vanaf de eerste dag van de maand na je schriftelijke melding aan de verhuurder, tot de eerste dag van de maand nadat het gebrek is hersteld. Dat geldt als je de zaak binnen 6 maanden na je melding bij de Huurcommissie start. Start je later, dan gaat de verlaging hoogstens 6 maanden terug vanaf de dag dat je de zaak start.

Lees meer: Schimmel in je huurwoning: wie is verantwoordelijk?

Hoe lang heeft mijn verhuurder om te repareren?

Zes weken na je melding. Is het daarna niet hersteld, of zegt de verhuurder eerder schriftelijk dat hij niets doet, dan kun je naar de Huurcommissie.

Lees meer: Cv kapot in je huurwoning? Zo krijg je het opgelost

Wat kost de Huurcommissie?

Je betaalt vooraf € 25 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je die terug en betaalt de verhuurder € 500. Met een minimuminkomen kun je vrijstelling van de leges vragen.

Lees meer: Cv kapot in je huurwoning? Zo krijg je het opgelost

Kan dit ook in de vrije sector?

Bij een vrijesectorwoning doet de Huurcommissie alleen een advies als jij en je verhuurder daar allebei schriftelijk mee instemmen. Anders loopt het via de kantonrechter.

Lees meer: Cv kapot in je huurwoning? Zo krijg je het opgelost

Welke reparaties zijn voor mij?

Kleine herstellingen, zoals een kraanleertje, een wc-bril, de cv bijvullen en ontluchten. Ook gebreken die je zelf hebt veroorzaakt zijn voor jou.

Lees meer: Cv kapot in je huurwoning? Zo krijg je het opgelost

Bronnen

Alle regels, bedragen en termijnen op deze pagina komen uit deze officiële bronnen. Zo kun je alles zelf nakijken. Laatst gecontroleerd op 9 november 2026.

Huurzaken geeft algemene informatie, geen juridisch advies. Of je gelijk krijgt, beslist de Huurcommissie of de rechter. Twijfel je, vraag dan gratis advies bij het Juridisch Loket. Lees ook de voorwaarden en disclaimer.