Schimmel in je huurwoning: wie is verantwoordelijk?

Zwarte plekken op het plafond, een muffe geur in de slaapkamer, vochtige muren: schimmel is een van de meest voorkomende klachten van huurders. In de herfst en winter wordt het vaak erger. Is het jouw probleem of dat van je verhuurder? Dat hangt af van de oorzaak.

Wanneer is schimmel een gebrek?

De Huurcommissie kijkt of de schimmel komt door de staat van het gebouw (Beleidsboek Gebreken). Voorbeelden:

• lekkage door het dak, de gevel of de kozijnen;
• optrekkend vocht uit de vloer of fundering;
• doorslaand vocht: regen die door de buitenmuur komt;
• condens door de bouwkundige staat van de woning, bijvoorbeeld koudebruggen.

Dan moet je verhuurder de oorzaak oplossen, niet alleen de plekken wegpoetsen.

Komt de schimmel vooral doordat er weinig wordt geventileerd, terwijl er wel ramen of roosters zijn die open kunnen? Dan ziet de Huurcommissie dat meestal niet als gebrek van de woning. Kun je niet goed ventileren, omdat er in een ruimte geen raam open kan en er geen ventilatie is? Dan kan dat wél een gebrek zijn.

Hoeveel huurverlaging is mogelijk?

Bij sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie je huur tijdelijk verlagen als de verhuurder het gebrek niet oplost:

Situatie	Je betaalt nog
Zoveel vocht en schimmel in woonkamer, slaapkamer of keuken dat de ruimte bijna onbruikbaar is	30% van je kale huur
Lekkage door dak, gevel of kozijnen	30%
Vocht- of schimmelplekken door optrekkend of doorslaand vocht	40%
Bijna altijd vocht of schimmel in de badkamer (0,25 m² of meer)	40%

Heb je meerdere gebreken, dan telt het zwaarste. De verlaging geldt tot de maand na het herstel.

Stap 1: leg het vast

• Maak foto's van de plekken, met iets erbij voor de maat, zoals een liniaal of een aansteker. Maak elke paar weken nieuwe foto's.
• Noteer waar en sinds wanneer.
• Is er een lekkage? Film het als het regent.

Stap 2: meld het schriftelijk

Stuur je verhuurder een brief of e-mail met wat je ziet, waar, sinds wanneer, en het verzoek de oorzaak op te lossen. Bewaar een kopie. Een eventuele huurverlaging gaat in vanaf de maand na je melding, als je binnen 6 maanden een zaak start bij de Huurcommissie. Vanaf 1 januari 2027 telt voor de Huurcommissie bovendien alleen nog een schriftelijke melding (wat er in 2027 verandert).

Meld het ook als het "maar een klein plekje" is. Schade die erger wordt doordat je te laat meldt, kan voor jouw rekening komen.

Stap 3: 6 weken niets gebeurd? Naar de Huurcommissie

Je verhuurder heeft 6 weken na je melding om het te herstellen. Daarna kun je online een zaak starten bij de Huurcommissie. Je betaalt vooraf € 25 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je die terug.

Huur je in de vrije sector? Dan doet de Huurcommissie alleen een advies als jij en je verhuurder daar allebei mee instemmen. Anders loopt het via de kantonrechter. Vraag het Juridisch Loket om gratis hulp.

Schimmel en je gezondheid

Last van je luchtwegen, of klachten bij je kinderen? Bespreek het met je huisarts en noem het in je melding aan de verhuurder. Dan is duidelijk dat het dringend is.

Mag mijn huur ook omhoog terwijl er schimmel is?

Heeft de Huurcommissie je huur al verlaagd vanwege gebreken? Dan mag je verhuurder bij sociale huur de huur niet verhogen tot het is opgelost. Vanaf 2027 geldt dat ook bij middenhuur.

Zo doe je het in 5 minuten

Met de gebrekencheck kies je wat er aan de hand is. Je ziet direct hoeveel huurverlaging mogelijk is en vanaf welke datum je naar de Huurcommissie kunt. Je meldingsbrief staat klaar om te versturen.