Cv kapot in je huurwoning? Zo krijg je het opgelost

Het wordt kouder, en dan merk je pas dat de cv-ketel het niet doet, de radiatoren lauw blijven of er geen warm water is. In een huurwoning is dat in de meeste gevallen het probleem van je verhuurder. Hieronder lees je wat hij moet doen, wat je zelf moet doen, en wat je kunt doen als er niets gebeurt.

Wie moet de cv repareren?

De cv-ketel hoort bij de woning. Reparatie en onderhoud zijn daarom voor je verhuurder. Een paar kleine dingen doe je als huurder zelf: de ketel bijvullen met water en de radiatoren ontluchten. Dat zijn zogenoemde kleine herstellingen. Lees de uitleg van de Rijksoverheid over wat voor wie is.

Heb je dat gedaan en werkt het nog steeds niet? Dan is het aan je verhuurder. Dat geldt niet als je de storing zelf hebt veroorzaakt.

Tip: veel storingen staan als foutcode op het display van de ketel. Maak er een foto van. Dat helpt de monteur en is later bewijs.

Hoe warm moet je huis kunnen worden?

De Huurcommissie gaat uit van deze temperaturen. Ze moeten haalbaar zijn als het buiten -10 °C is (Beleidsboek Gebreken):

Ruimte	Temperatuur
Woonkamer en keuken	20 °C
Slaapkamer	18 °C
Badkamer	22 °C
Toilet, entree en overloop	15 °C

Haalt de verwarming dat niet, dan kan dat een ernstig gebrek zijn. Ook het ontbreken van een thermostaat geldt als gebrek.

Stap 1: meld het schriftelijk

Bel je verhuurder gerust als het dringend is, maar stuur daarna altijd een brief of e-mail. Daarin staat wat er kapot is, sinds wanneer, en dat je vraagt het te herstellen. Bewaar een kopie.

Dat is om twee redenen belangrijk:

• Een eventuele huurverlaging gaat in vanaf de maand na je melding, als je binnen 6 maanden een zaak start. Zonder melding geen verlaging.
• Vanaf 1 januari 2027 telt voor de Huurcommissie alleen nog een schriftelijke melding. Lees wat er in 2027 verandert.

Een kapotte verwarming in de winter is dringend. Een redelijke verhuurder stuurt dan snel een monteur. Wettelijk geldt voor een zaak bij de Huurcommissie een termijn van 6 weken na je melding.

Stap 2: geen herstel? Huurverlaging bij de Huurcommissie

Is het na 6 weken niet opgelost? Of zegt je verhuurder eerder schriftelijk dat hij niets gaat doen? Dan kun je bij de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging vragen. Dit kan bij sociale huur en middenhuur.

• Een cv-ketel die niet werkt door een technisch mankement, een huis dat niet warm genoeg wordt, of geen warm water: dat zijn ernstige gebreken. Je kale huur kan dan dalen tot 40% van het huidige bedrag.
• De lagere huur geldt tot de maand na het herstel.
• Je betaalt vooraf € 25 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je die terug.

Bij verwarming en warm water vraagt de Huurcommissie soms een rapport van een deskundige. Verzamel daarom bewijs: foto's van de ketel en de foutcode, temperaturen per kamer met datum en tijd, en je berichten met de verhuurder.

Huur je in de vrije sector? Dan doet de Huurcommissie alleen een advies als jij en je verhuurder daar allebei mee instemmen. Anders loopt het via de kantonrechter. Het Juridisch Loket helpt je gratis.

Mag ik de huur inhouden of zelf een monteur bellen?

Doe dat niet zomaar. Als je zelf de huur niet of maar gedeeltelijk betaalt, loop je het risico op een huurachterstand. De veilige route is: schriftelijk melden, 6 weken wachten, en dan via de Huurcommissie. Wil je toch zelf laten repareren en de kosten verrekenen, vraag dan eerst advies bij het Juridisch Loket of een huurteam.

Bang voor gedoe met je verhuurder?

Je hebt het recht om een gebrek te melden. Een verhuurder mag je niet intimideren omdat je klaagt. Bij een particuliere verhuurder kun je daarvoor terecht bij het meldpunt van je gemeente.

Zo doe je het in 5 minuten

Met de gebrekencheck kies je wat er mis is. Je ziet dan meteen hoeveel huurverlaging mogelijk is en vanaf welke datum je naar de Huurcommissie kunt. Je meldingsbrief aan de verhuurder staat klaar om te versturen.