Verhuurder reageert niet? Naar de Huurcommissie

Je hebt je verhuurder een brief gestuurd: een voorstel tot huurverlaging, een melding van gebreken, of bezwaar tegen je servicekosten. De termijn is voorbij en er gebeurt niets, of je verhuurder zegt nee. Dan is de volgende stap de Huurcommissie. Die beslist onafhankelijk wie gelijk heeft. Je hebt er geen advocaat voor nodig, en het kost je hoogstens € 25.

Wanneer kun je naar de Huurcommissie?

Je zaak	Wanneer
Voorstel tot huurverlaging (puntensysteem)	Je verhuurder gaat niet akkoord of reageert niet. Tot 6 weken na de ingangsdatum uit je voorstel.
Aanvangshuur laten toetsen	Binnen 6 maanden na de start van je contract.
Gebreken	6 weken na je schriftelijke melding is het niet hersteld.
Afrekening servicekosten	Je verhuurder past de afrekening niet aan, of stuurt hem niet. Tot 30 juni, 3 jaar na het jaar van de afrekening.
Huurverhoging, middenhuur en vrije sector	Binnen 4 maanden na de ingangsdatum.

Bij sociale huur maak je bij een huurverhoging zelf alleen bezwaar bij je verhuurder. Is hij het niet met je eens, dan moet hij naar de Huurcommissie.

In de vrije sector kun je met gebreken en (bij oudere contracten) servicekosten niet zomaar bij de Huurcommissie terecht. Dan kan het alleen als jij en je verhuurder er allebei mee instemmen, of via de kantonrechter.

Stap 1: start de zaak online

Je start een zaak via MijnHuurcommissie, met je DigiD (Huurcommissie). Voor elke soort zaak is er een apart formulier. Kies het juiste, en stuur alle gevraagde bewijzen mee:

• je huurcontract;
• je brief aan de verhuurder, met de datum waarop je hem stuurde;
• de reactie van je verhuurder, als die er is;
• bij gebreken: foto's;
• bij servicekosten: de afrekening.

Heb je de check van Huurzaken gedaan? Dan heb je je brief en (bij het puntensysteem) je puntentelling al. Die kun je meesturen.

Lukt het online formulier niet? Dan kun je het klantcontactcentrum van de Huurcommissie bellen: 088 - 1 600 300.

Stap 2: betaal € 25 leges

Als huurder betaal je vooraf € 25 (kosten van een procedure). Krijg je helemaal gelijk, dan krijg je dat bedrag terug en betaalt je verhuurder € 500. Betaal je niet of te laat, dan stopt de zaak.

Heb je een minimuminkomen of een inkomen op bijstandsniveau? Dan kun je vrijstelling vragen. Je hoeft de leges dan niet te betalen. Dat doe je in MijnHuurcommissie, bij je zaak, onder "Acties".

Stap 3: het onderzoek

Gaat je zaak over de hoogte van de huur of over gebreken? Dan komt er vaak een onderzoeker bij je thuis. Je krijgt een uitnodiging binnen 6 weken nadat je hebt betaald en de Huurcommissie alle informatie heeft. Zorg dat je thuis bent om de onderzoeker binnen te laten. Bij servicekosten is een bezoek meestal niet nodig.

Binnen 3 weken na het onderzoek krijgen jij en je verhuurder het onderzoeksrapport. Ben je het er niet mee eens? Dan kun je binnen 2 weken reageren.

Stap 4: de uitspraak

Is alles duidelijk, dan doet de Huurcommissie direct uitspraak, zonder zitting. Zijn er nog vragen, dan volgt een zitting. Die kun je online bijwonen, en je bent niet verplicht te komen.

Je krijgt de uitspraak op papier. Daarin staat wie gelijk krijgt, wat er moet gebeuren en wie de leges betaalt. De meeste uitspraken zijn bindend: ze gelden als nieuwe afspraak tussen jou en je verhuurder.

Zijn jij of je verhuurder het niet eens met een uitspraak zonder zitting (een voorzittersuitspraak)? Dan kun je verzet aantekenen. Vanaf 2027 heb je daar 6 weken voor in plaats van 3 (wat er in 2027 verandert). Kijk altijd naar de termijn die in je uitspraak staat.

Bang voor gedoe?

Een zaak bij de Huurcommissie is je goed recht. Je verhuurder mag je daarvoor niet intimideren of je dreigen met opzegging. Gebeurt dat toch, dan kun je bij een particuliere verhuurder terecht bij het meldpunt van je gemeente. Twijfel je over je zaak? Het Juridisch Loket helpt gratis.

Nog geen brief gestuurd?

Je kunt pas naar de Huurcommissie als je eerst je verhuurder hebt aangeschreven. Begin met de puntencheck, de gebrekencheck of de servicekostencheck: je brief staat dan meteen klaar. Of bekijk de voorbeeldbrieven.